合生創展(0754): 2006財年回顧-業績增長理想

銷售增長理想 業績報告顯示2006年合生創展的銷售業績增長符合預期。2006年的營業額同比2005年增長約13%至69.2億港元。其中銷售物業占總營業額的95.4%達66.02億港元。 營業額增長的主要原因得益於物業銷售價格的快速上升，從2005年的6028元/平方米上升17%至7033元/平方米。 不過，從銷售面積看，集團2006年已交付發總建築面積為96.34萬平方米，比2005年下降了7.66%,同時年內已落成的總建築面積也較2005年下降了4%至107.11萬平方米。主要的原因是2006年密集的宏觀調控政策對集團所重點投入的城市之一 — 上海造成較大影響，一定程度上拖累了集團業績增長。 利潤增長強勁 合生創展2006年的利潤比去年同期大幅上升，截至2006年底止年度純利增長28%至15.54億港元。扣除收購權益公平值差額收益2億元及投資物業重估收益2.61億港元，期內純利10.93億港元，按年增幅達22%。 2006年集團的毛利率同比2005年上升了9.87%至34.83%，淨利率也上升了13.15%至22.45%. 利潤邊際上升的主要原因是由於集團擴大經營和物業銷售價格上升所致。同時集團2006年的其他收益，主要是投資物業之公平價值收益同比2005年的0.14億港元猛升1736.80%至2.61億港元，為集團經營利潤的增長帶來積極影響。 土地儲備豐厚 合生創展在2006年在全國主要城市大舉收購多家公司權益並同其他土地之擁有人訂立若干股權轉讓協議，使年內集團土地貯備量大為上升。截止到2006年12月31日，合生創展的總土地貯備建築面積約1408萬平方米，足夠未來幾年集團的發展所需。 債務狀況有所改善 由於集團的資本化運作，在2006年先後向策略投資者配售股份及發行保證優先票據，使合生創展的資產總值較2005年上升了30.11%至254.81億港元。集團的負債比率有所下降。總負債比率較2005年下降了4.22%至68%，淨負債權益比下降了7.59%至73%。利用銀行借貸總額所得之負債比率同比2005年下降了16.90%至59%，使集團的債務狀況大為改善。 總結 由於中國經濟仍將保持10%左右的增長速度，給房地產行業的持續發展奠定基礎，但同時我們認為中央政府對房地產行業的整頓將更趨嚴厲，在北京、上海等合生創展重點發展的城市和地區，其受政策影響較其他地區更大。 但鑒於合生創展在其他地區也積極貯備土地，且擁有良好的規模效應，加上穩定的宏觀經濟環境及強勁的需求增長，且此前集團對房地產增值稅也已做充分撥備，我們認為合生創展未來總體上受政策影響並不大。 考慮到合生創展在2006年大幅增加土地儲備，且業績增長穩健，我們預計2007與2008年是集團旗下物業落成的高峰期。因此我們提高對合生創展2007年及2008年收入和盈利的估計。集團的NAV提高至每股32.57港元。2007年營業收入預計可增長48.04%至102.45億港元，淨利潤達到約23.05億港元。 　 基於集團現有物業組合的資產淨值，以及未來新建項目的貢獻預期。我們預計未來兩年合生創展的年均純利複合增長率達45%左右。對其NAV的折價10％,給予合生創展未來１２個月目標價29.31港元，相當於2008年預期每股收益的11.54倍。 回上